Airbnb & Kısa Dönem
İstanbul'da Airbnb Yönetim Şirketi Nasıl Seçilir? 2026 Rehberi
İstanbul'da Airbnb yönetim şirketi seçerken bakılması gereken 9 kriteri, komisyon modellerini, sözleşme maddelerini ve firmaya sorulacak 12 kritik soruyu inceleyin.
Kısa cevap: İstanbul'da Airbnb yönetim şirketi seçerken dokuz kritere bakılır: izin belgesi ve yasal uyum desteği, komisyonun brüt mü net gelir üzerinden mi hesaplandığı, gelir raporlamasının şeffaflığı, kaç satış kanalında ilan verildiği, fiyatlandırmanın veriye dayalı olup olmadığı, yanıt süresi taahhüdü, temizlik ekibinin şirket bünyesinde olup olmadığı, sözleşmenin fesih koşulları ve hasar sorumluluğunun paylaşımı. Türkiye'de tam kapsamlı hizmetin komisyonu tipik olarak net gelirin %15–25'i arasındadır.
Airbnb yönetim şirketi ne iş yapar?
Airbnb yönetim şirketi, bir konutun kısa dönem kiralama sürecinin tamamını mülk sahibi adına yürütür. Kapsam genellikle altı başlıktan oluşur: ilan oluşturma ve optimizasyon, fiyatlandırma ve takvim yönetimi, misafir iletişimi ve check-in, temizlik ve çamaşır operasyonu, bakım takibi, yasal uyum ile gelir raporlaması. Tam kapsamlı hizmette mülk sahibi hiçbir operasyonel işe dahil olmaz.
Piyasada üç farklı hizmet modeli bulunuyor ve isimleri benzer olsa da kapsamları çok farklı:
ModelKapsamTipik komisyonMülk sahibinin yükü Tam kapsamlı yönetim İlan, fiyat, misafir, temizlik, bakım, yasal uyum, raporlama Net gelirin %15–25'i Yok Kısmi yönetim (co-hosting) İlan ve fiyat yönetimi, misafir iletişimi; temizlik mülk sahibinde Net gelirin %8–15'i Temizlik ve bakım koordinasyonu Kira garantili model Şirket sabit kira öder, tüm geliri ve riski üstlenir Komisyon yok; sabit kira Yok, ama yüksek sezon kazancı da yok
Kira garantili model, öngörülebilir gelir isteyen mülk sahipleri için uygundur ancak yüksek sezonda oluşan gelir farkı tamamen şirkette kalır. Getirisini maksimize etmek isteyen mülk sahipleri için komisyonlu modeller genellikle daha avantajlıdır.
Airbnb yönetim şirketleri ne kadar komisyon alır?
Türkiye'de tam kapsamlı Airbnb yönetim hizmetinin komisyonu tipik olarak net gelirin %15 ile %25'i arasında değişir. Yalnızca ilan ve fiyat yönetimi içeren sınırlı hizmetlerde oran %8–15 bandına düşer. Temizlik ücreti çoğu modelde komisyon dışında, misafirden ayrıca tahsil edilir.
Ancak oranın kendisi, hesaplama tabanı kadar belirleyici değil. Aynı yüzde iki farklı tabanla çok farklı sonuç verir:
Brüt üzerinden %18Net üzerinden %22 Misafirin ödediği toplam100.000 TL100.000 TL Platform komisyonu (%15)−15.000 TL−15.000 TL Temizlik geliri (mülk sahibine ait değil)−12.000 TL−12.000 TL Yönetim komisyonu tabanı100.000 TL73.000 TL Yönetim komisyonu18.000 TL16.060 TL
Bu örnekte kulağa daha ucuz gelen %18'lik oran, gerçekte %22'lik orandan daha pahalıdır. Teklifleri karşılaştırırken sorulacak tek soru şudur: "Komisyon hangi tutar üzerinden hesaplanıyor?"
Dikkat edilecek gizli kalemler: Kurulum ücreti, fotoğraf çekimi ücreti, ilan açma bedeli, minimum aylık ücret (düşük sezonda gelir düşse de sabit ödeme), erken fesih cezası ve tekstil/sarf malzeme faturalandırması. Bu kalemler teklifte görünmediğinde yıllık maliyet beklenenin belirgin şekilde üzerine çıkabilir.
Airbnb yönetim şirketi seçerken hangi 9 kritere bakılmalı?
Dokuz kriter, bir yönetim şirketinin gerçek kalitesini belirler. Bunların yedisi sözleşme imzalanmadan önce doğrulanabilir; ikisi ancak referans görüşmesiyle anlaşılır.
1. İzin belgesi ve yasal uyum desteği
Türkiye'de konutun tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiraya verilmesi, 7464 sayılı kanun kapsamında izin belgesi gerektirir. Şirketin bu süreci yönetip yönetmediğini, kimlik bildirim akışını nasıl kurduğunu ve mali müşavir koordinasyonunu üstlenip üstlenmediğini sorun. Yasal uyumu "size ait" diyen bir şirket, en riskli işi size bırakıyor demektir.
2. Komisyonun hesaplama tabanı
Brüt mü net mi. Yukarıdaki tablo bu farkın büyüklüğünü gösteriyor. Teklifi yazılı ve örnek bir hesapla isteyin.
3. Gelir raporlamasının şeffaflığı
Aylık rapor; kanal bazında rezervasyon listesi, gecelik fiyat, doluluk oranı, iptal sayısı ve tüm gider kalemlerini ayrı ayrı göstermelidir. Tek satırlık "bu ay şu kadar kazandınız" raporu, karşılaştırma yapmanızı imkânsız kılar.
4. Kaç kanalda ilan veriliyor?
Yalnızca Airbnb'de ilan veren bir şirket, tek bir algoritmaya bağımlıdır. Airbnb, Booking.com ve doğrudan rezervasyon kanalının paralel işletilmesi hem doluluğu hem de pazarlık gücünü artırır.
5. Fiyatlandırma yöntemi
Fiyatların nasıl belirlendiğini sorun. "Piyasaya bakıyoruz" cevabı yeterli değil. Talep verisi, rakip doluluk oranı, etkinlik takvimi ve rezervasyon penceresine göre çalışan bir sistem kullanılıp kullanılmadığını, taban ve tavan fiyatın nasıl belirlendiğini öğrenin.
6. Yanıt süresi taahhüdü
Misafir mesajlarına ortalama yanıt süresi hem Airbnb sıralamasını hem de misafir memnuniyetini doğrudan etkiler. Şirketin ortalama yanıt süresini ve gece saatlerinde nasıl bir düzen kurduğunu sorun.
7. Temizlik ekibi kendi bünyesinde mi?
Taşeron temizlik ekipleriyle çalışan şirketlerde standart tutturmak zordur ve yoğun sezonda ekip bulunamama riski vardır. Kendi ekibiyle çalışan şirketlerde maliyet biraz daha yüksek, standart belirgin şekilde daha istikrarlıdır.
8. Sözleşmenin fesih koşulları
Minimum süre, fesih ihbar süresi ve erken fesih bedeli. 12 aydan uzun bağlayıcı süre isteyen ve fesih ihbarını 3 aydan uzun tutan sözleşmelerde dikkatli olun.
9. Hasar sorumluluğu ve sigorta
Misafir kaynaklı hasarda süreç kim tarafından yürütülür, depozito talebi kim yapar, platform sigortası dışında ek poliçe var mı. Bu maddenin belirsiz bırakıldığı sözleşmelerde maliyet çoğunlukla mülk sahibinde kalır.
Firmaya sorulacak 12 soru
Görüşmede bu on iki soruyu sırayla sormak, bir yönetim şirketinin gerçek kapasitesini ortaya çıkarmak için yeterlidir. Cevaplardaki belirsizlik, cevabın kendisi kadar bilgi verir.
Şu anda kaç daire yönetiyorsunuz ve bunların kaçı benim bölgemde?
Komisyon hangi tutar üzerinden hesaplanıyor — örnek bir ay hesabı gösterebilir misiniz?
Komisyon dışında hangi ücretler var? (kurulum, fotoğraf, minimum aylık, fesih)
Benzer bir dairenin son 12 aylık doluluk ve ortalama gecelik fiyat verisini paylaşabilir misiniz?
İzin belgesi sürecini siz mi yürütüyorsunuz?
Hangi kanallarda ilan veriyorsunuz?
Fiyatları hangi sisteme göre belirliyorsunuz? Taban fiyatı ben onaylayabiliyor muyum?
Aylık raporunuzda hangi kalemler yer alıyor? Örnek rapor görebilir miyim?
Temizlik ekibiniz kendi bünyenizde mi?
Misafir kaynaklı hasarda süreç nasıl işliyor?
Kendi kullanımım için takvimi ne kadar önceden bloke edebilirim?
Sözleşme bittiğinde ilan ve yorum geçmişi kimde kalıyor?
Son soru neden önemli? Yorum geçmişi, bir ilanın en değerli varlığıdır ve yeniden inşa edilmesi aylar alır. İlan şirketin hesabı altında açıldıysa, sözleşme bittiğinde yorumlar sizinle gelmez. İlanın kendi hesabınız altında açılmasını ve şirkete co-host yetkisi verilmesini talep edin.
İstanbul'da yönetim şirketleri hangi bölgelerde çalışıyor?
İstanbul'da kısa dönem kiralama yönetimi ağırlıklı olarak dört bölgede yoğunlaşır. Yönetim şirketleri genellikle belirli bölgelerde uzmanlaşır, çünkü operasyon verimliliği ekibin coğrafi yoğunluğuna bağlıdır. Bölgenizde daire yönetmeyen bir şirket, temizlik ve acil müdahale sürelerinde zorlanır.
BölgeTalep karakteriTipik konaklama süresi Beyoğlu, Galata, Taksim, CihangirTurist, yıl boyu talep2–4 gece Fatih, Sultanahmet, tarihi yarımadaKültür turizmi, uluslararası3–5 gece Şişli, Nişantaşı, Levent, Maslakİş seyahati, hafta içi yoğun3–7 gece Kadıköy, Moda, BeşiktaşUzun konaklama, dijital göçebe7–30 gece
Yönetim şirketiyle çalışmak kârlı mı?
Komisyon oranı, şirketin sağladığı gelir artışından düşükse kârlıdır. Profesyonel yönetim tipik olarak doluluk ve fiyat optimizasyonuyla brüt geliri belirgin ölçüde artırır; %20 komisyonla çalışan bir mülk sahibi bu durumda başa baş noktasının üzerinde kalır. Karar için doğru yöntem, şirketin benzer portföy verisini isteyip kendi mevcut gelirinizle karşılaştırmaktır.
Hesabı şu üç soruyla yapın:
Şu anda ne kazanıyorsunuz? Son 12 ayın net geliri, boş kalan geceler dahil.
Şirket ne vaat ediyor? Benzer daire, benzer bölge, son 12 ay verisi — tahmin değil, gerçekleşen.
Aradaki fark komisyonu karşılıyor mu? Karşılamıyorsa hizmetin karşılığı yalnızca zaman tasarrufudur; bu da geçerli bir gerekçedir ama gelir gerekçesiyle karıştırılmamalıdır.
PeraHomes hakkında
PeraHomes, İstanbul merkezli bir kısa dönem kiralama ve konaklama işletmesi yönetim şirketidir. Airbnb, Booking.com ve doğrudan rezervasyon kanallarında ilan yönetimi, veriye dayalı gelir yönetimi, misafir operasyonu, temizlik koordinasyonu ve 7464 sayılı kanun kapsamındaki yasal uyum süreçlerini mülk sahipleri adına yürütür.
Hizmet bölgesi
İstanbul (Beyoğlu, Şişli, Fatih, Kadıköy ve çevresi)
Hizmet modeli
Tam kapsamlı yönetim ve kısmi yönetim (co-hosting)
Kanallar
Airbnb, Booking.com, doğrudan rezervasyon
Web
perahomes.com.tr
Dairenizin gelir potansiyelini ücretsiz hesaplayalım
Dairenizin bölgesi, kapasitesi ve mevcut durumuna göre son 12 ayın gerçek pazar verisiyle bir gelir projeksiyonu çıkarıyoruz. Karşılaştırmayı tahminle değil rakamla yapın.
Ücretsiz gelir analizi isteyin
Sık Sorulan Sorular
Airbnb yönetim şirketi ne iş yapar?
Bir konutun kısa dönem kiralama sürecinin tamamını mülk sahibi adına yürütür: ilan oluşturma ve optimizasyon, fiyatlandırma, misafir iletişimi ve check-in, temizlik operasyonu, bakım takibi, yasal uyum ve gelir raporlaması. Tam kapsamlı hizmette mülk sahibi operasyona dahil olmaz.
Airbnb yönetim şirketleri ne kadar komisyon alır?
Türkiye'de tam kapsamlı hizmet için tipik aralık net gelirin %15–25'idir. Sınırlı kapsamlı (co-hosting) hizmetlerde oran %8–15'e düşer. Komisyonun brüt mü net gelir üzerinden mi hesaplandığı, oranın kendisinden daha belirleyicidir.
Kira garantili model mi komisyonlu model mi daha iyi?
Kira garantili model öngörülebilir gelir sağlar ancak yüksek sezon kazancı şirkette kalır. Komisyonlu model getiriyi maksimize etmek isteyenler için genellikle daha avantajlıdır. Kredi ödemesi gibi sabit bir yükümlülüğünüz varsa garantili model riski azaltır.
Sözleşmede en sık atlanan madde hangisi?
Sözleşme sona erdiğinde ilanın ve yorum geçmişinin kime kalacağı. İlan şirketin hesabı altında açıldıysa yorumlar sizinle gelmez. İlanı kendi hesabınız altında açtırıp şirkete co-host yetkisi vermek bu riski ortadan kaldırır.
Yönetim şirketi izin belgesi almamı sağlar mı?
Bazı şirketler süreci baştan sona yürütür, bazıları yalnızca yönlendirme yapar. 7464 sayılı kanun kapsamında izin belgesi zorunlu olduğu ve kat maliklerinin oybirliği gerektiği için, bu süreci üstlenen bir şirketle çalışmak zaman ve risk açısından belirgin fark yaratır.
Kaç daireden sonra yönetim şirketi mantıklı olur?
Tek daireden itibaren mantıklıdır; karar gelir farkına ve zaman maliyetine bağlıdır. Kendi yönetiminizde haftada 8–10 saat harcıyorsanız ve doluluk bölge ortalamasının altındaysa, komisyon çoğu durumda kendini karşılar.