Rezidansı Airbnb'ye Verebilir miyim? Yüksek Nitelikli Konut İstisnası

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat yorumu somut olaya ve binanın tapu, imar ve yönetim planı durumuna göre değişir. Başvuru öncesinde bir gayrimenkul avukatına danışın ve güncel metni Resmî Gazete ile Kültür ve Turizm Bakanlığı kaynaklarından teyit edin.

Neden çoğu kaynak bu soruya yanlış cevap veriyor?

7464 sayılı kanun yürürlüğe girdiğinden beri en çok tekrarlanan bilgi şu: "Airbnb için binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği gerekiyor." Bu bilgi doğru — ama eksik. Oybirliği şartı sıradan konut binaları için geçerlidir; yönetmelik üç konut tipini bu şartın dışında tutar.

Eksik bilgi, pratikte pahalıya mal oluyor: 300 daireli bir rezidansta oybirliğinin imkânsız olduğunu düşünen yatırımcılar süreci hiç başlatmıyor, satış ofisleri de yatırımcıya bu fırsattan söz edemiyor. Oysa rezidans, mevzuat açısından bu iş için daha uygun bir yapı.

"Yüksek nitelikli konut" nedir?

Yönetmelik, yüksek nitelikli konutu hizmet altyapısı üzerinden tanımlar. Tapudaki niteliği veya projenin adı değil, binanın fiilen sunduğu hizmetler belirleyicidir.

"Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin en az ikisinin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarını" ifade eder.

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik, m.4

Tanımı iki parçaya ayırmak gerekiyor:

• Zorunlu olanlar: Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunması. Bunlar üçü birden aranıyor.

• En az ikisi yeterli olanlar: Sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek servisi, alışveriş servisi, spor salonu, yüzme havuzu.

İstanbul'da 2015 sonrası yapılmış rezidans projelerinin büyük bölümü bu tanımı zaten karşılıyor — spor salonu ve yüzme havuzu neredeyse standart donanım. Kritik olan, resepsiyon ve günlük temizlik servisi mekânlarının fiilen bulunup bulunmadığı.

Rezidansta oybirliği neden aranmıyor?

Yönetmelik, izin belgesi başvurusunda oybirliği kararı şartını üç konut tipi için açıkça hariç tutar: yüksek nitelikli konutlar, müstakil konutlar ve devre mülk hakkı kurulan konutlar. Gerekçe mantıklı — bu yapılar zaten profesyonel bir işletme yönetimi altında ve otel benzeri bir hizmet düzeniyle çalışıyor; komşuluk ilişkisi apartmandaki gibi kurulmuyor.

"Yüksek nitelikli konutlar ile müstakil konutlar için yapılan başvurularda oy birliğiyle alınacak kararın sunulması şartı aranmaz."

Aynı yönetmelik, m.5

Apartman ile rezidans karşılaştırması

ŞartSıradan apartman dairesiYüksek nitelikli konut (rezidans)Kat malikleri oybirliğiGerekli — tek itiraz süreci durdururAranmazAynı kişi adına %25 sınırıUygulanırUygulanmazYönetim planının tapuya şerhi—Gerekliİmar mevzuatına ilişkin belge—Gerekli (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.19 kapsamı)İşletme adına toplu başvuruMalik bazındaYönetim veya pazarlama işletmesi adına mümkünPortföy büyütme imkânıBina başına sınırlıSınır yok

Yatırımcı için asıl fark burada: %25 sınırının kalkması, tek bir rezidansta çok sayıda daireyi aynı çatı altında işletmeye imkân veriyor. Bu, operasyon maliyetini daire başına belirgin şekilde düşürür — aynı temizlik ekibi, aynı resepsiyon, aynı depo. Kısa dönem kiralamada ölçek ekonomisinin çalıştığı tek yapı bu.

Rezidansınız yüksek nitelikli konut sayılır mı? Kontrol listesi

Başvuru öncesinde bu altı maddeyi bina yönetiminden yazılı olarak teyit edin. Hepsi karşılanmıyorsa süreç sıradan konut rejimine döner ve oybirliği yeniden gündeme gelir.

• Binada resepsiyon mekânı var mı ve fiilen çalışıyor mu?

• Binada güvenlik mekânı ve hizmeti var mı?

• Günlük temizlik servisi mekânı bulunuyor mu?

• Sağlık, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek, alışveriş servisi, spor salonu ve havuz hizmetlerinden en az ikisi veriliyor mu?

• Yönetim planı tapu kütüğüne şerh edilmiş mi? (Tapu müdürlüğünden teyit edilir.)

• Yönetim planında kısa süreli kiralamayı yasaklayan bir hüküm var mı?

Son madde en kritiği. Oybirliği aranmaması, yönetim planındaki bir yasağı ortadan kaldırmaz. Yönetim planı kısa süreli kiralamayı açıkça yasaklıyorsa, izin belgesi alınsa bile bina yönetimiyle hukuki ihtilaf riski doğar. Bu maddeyi satın alma öncesinde kontrol edin.

Rezidansta başvuru için hangi belgeler gerekiyor?

Yüksek nitelikli konut başvurusunda oybirliği kararı yerine binanın niteliğini ispatlayan belgeler istenir. Uygulamada aranan temel belgeler:

1. Tapu kaydı veya kullanım hakkını gösteren belge.

2. Tapu kütüğüne şerh edilmiş yönetim planı. Bu belge, binanın hizmet düzenini ve kullanım amacını gösterir.

3. İmar mevzuatına ilişkin belge — binanın Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.19 kapsamındaki yerlerde yapıldığını gösteren resmî belge.

4. İşletme adına başvuruluyorsa tüzel kişiye ait vergi kimlik numarası, ticaret sicil bilgileri, imza sirküleri ve konut malikinin muvafakati.

5. Pazarlama işletmesi adına başvuruluyorsa ayrıca yönetim işletmesinin muvafakati ve seyahat acentesi işletme belgesi.

6. Belge bedeli ödeme dekontu.

1 Ocak 2024 öncesi kiralananlar için kolaylık: Kanunun yürürlük tarihinden önce kısa süreli kiralandığı belgelenebilen konutlarda, imar yönetmeliği koşulu aranmaksızın yüksek nitelikli konut hükümlerinin uygulanabildiği belirtiliyor. Rezidansınızda 2024 öncesine ait kira sözleşmesi veya rezervasyon kaydı varsa saklayın.

Satış ofisleri için: bu bilgi neden satışı kolaylaştırıyor?

Rezidans satışında yatırımcının sorduğu ilk soru "kira getirisi ne kadar" oluyor. Uzun dönem kira üzerinden verilen cevap, çoğu projede yatırımcıyı ikna etmeye yetmiyor. Kısa dönem kiralama seçeneğini somut ve yasal dayanaklı biçimde sunabilmek, aynı daireyi farklı bir getiri hikâyesiyle konumlandırmayı mümkün kılıyor.

Ancak burada dikkatli olmak gerekiyor. Yatırımcıya söylenebilecek ve söylenemeyecekler:

SöylenebilirSöylenmemeli"Bu proje yüksek nitelikli konut tanımını karşılıyor; izin belgesinde oybirliği şartı aranmıyor.""Burada Airbnb serbest, belge gerekmiyor.""Yönetim planında kısa süreli kiralamayı yasaklayan hüküm bulunmuyor — tapudan teyit edilebilir.""Yönetim planına bakmaya gerek yok.""Benzer projelerdeki doluluk ve fiyat verisi şu aralıkta; kendi projeksiyonunuzu birlikte çıkaralım.""Şu kadar kira garantisi veriyoruz.""Faaliyet ticari kazanç sayılıyor; mükellefiyet ve vergi yükümlülükleri doğuyor.""Vergi tarafını sonra düşünürsünüz."

Sağ sütundaki ifadeler yalnızca yanlış değil, aynı zamanda satış sonrası ihtilaf üretiyor. Doğru kurgu, satış görüşmesine yasal çerçeveyi ve gerçekçi bir getiri projeksiyonunu birlikte koymaktan geçiyor.

Metrobüs hattı: hangi bölge hangi misafiri getiriyor?

Metrobüs, Beylikdüzü Tüyap ile Söğütlüçeşme arasında 44 duraklı bir hat. Kısa dönem kiralama açısından değeri, misafiri şehrin iki yakasına aktarmasız bağlaması. Ama duraklar birbirinin aynı değil — dört ana bölgenin talep profili birbirinden belirgin şekilde ayrışıyor.

BölgeUlaşım avantajıBaskın misafir profiliKarakteriZincirlikuyu
Metrobüs 38. durakGayrettepe istasyonuyla komşu: M2 metro ve M11 üzerinden İstanbul Havalimanı bağlantısıİş seyahati (Levent–Maslak finans hattı), kurumsal misafirHafta içi yoğun, hafta sonu boş; düşük iptal, yüksek gecelik fiyatMecidiyeköy
Metrobüs 37. durakM2 metro ve M7 aktarması; şehrin en yoğun aktarma noktalarından biriSağlık turizmi (Şişli hastane hattı), iş seyahati, alışverişKarma talep; sağlık turizmi uzun konaklama getirir, sezonsallığı düşükKağıthane
M11 ve M7 istasyonuM11 ile İstanbul Havalimanı'na doğrudan; M7 ile MecidiyeköyHavalimanı transit, yeni iş merkezleri, orta vadeli konaklamaYeni rezidans arzı yoğun — rekabet artıyor, fiyat baskısı varCevizlibağ
Metrobüs 26. durakT1 tramvay ile tarihi yarımadaya aktarmasız erişimKültür turizmi, üniversite/hastane ziyaretçisi, bütçe segmentiTuristik talebe erişim ama daha düşük giriş maliyeti; devir hızı yüksek

Bölge yorumları genel talep karakterini tarif eder; somut doluluk ve fiyat beklentisi için proje bazında analiz gerekir.

Bölge seçerken sorulacak üç soru

1. Nakit akışı mı, toplam getiri mi istiyorsunuz? Zincirlikuyu ve Mecidiyeköy öngörülebilir hafta içi talebiyle nakit akışı üretir. Cevizlibağ daha düşük giriş maliyetiyle daha yüksek yüzdesel getiri potansiyeli sunar.

2. Bölgedeki arz ne hızla artıyor? Kağıthane'de yoğun yeni rezidans arzı var; talep artışı arz artışını geçmiyorsa gecelik fiyatlar baskı altında kalır. Bunu proje bazında ölçün.

3. Havalimanı bağlantısı ne kadar önemli? Kısa konaklamalarda misafirin en çok değer verdiği tek özellik ulaşım süresi. M11 üzerindeki konumlar bu konuda yapısal bir avantaja sahip.

Rezidansta kısa dönem kiralamanın üç riski

Mevzuat rezidansları kolaylaştırıyor, ama işletme tarafında kendi zorlukları var. Yatırım kararını vermeden önce üçünü de hesaba katın.

1. Yönetim planı ve site yönetimi

İzin belgesi almanız, bina yönetiminin süreci kolaylaştıracağı anlamına gelmiyor. Bazı rezidanslarda misafir giriş-çıkışı, otopark kullanımı ve ortak alan erişimi için ek kurallar uygulanıyor. Bunları satın alma öncesinde yönetimden yazılı olarak öğrenin.

2. Aidat yükü

Rezidans aidatları, sundukları hizmet nedeniyle sıradan apartmanın belirgin şekilde üzerinde. Bu gider doluluk düştüğünde de devam eder ve net getiriyi doğrudan etkiler. Getiri hesabını aidat düşülmüş net üzerinden yapın — gelir hesaplama rehberimizde yöntemi adım adım anlattık.

3. Arz yoğunlaşması

%25 sınırının kalkması avantaj olduğu kadar risk de: aynı rezidansta çok sayıda daire kısa döneme çıktığında bina içi rekabet fiyatları aşağı çeker. Yatırım öncesinde o binada hâlihazırda kaç dairenin kısa dönemde işletildiğini kontrol edin.

PeraHomes hakkında

PeraHomes, İstanbul merkezli bir kısa dönem kiralama ve konaklama işletmesi yönetim şirketidir. Rezidans ve yüksek nitelikli konut portföylerinde izin belgesi süreci, ilan yönetimi, veriye dayalı gelir yönetimi ve misafir operasyonunu mülk sahipleri adına yürütür. Ayrıca gayrimenkul satış ofisleriyle "satış + kısa dönem kiralama yönetimi" iş ortaklığı modeliyle çalışır.

Hizmet bölgesi

İstanbul — metrobüs ve metro hattı çevresi dahil (Zincirlikuyu, Mecidiyeköy, Kağıthane, Cevizlibağ, Beyoğlu, Şişli, Fatih, Kadıköy)

Uzmanlık

Rezidans ve yüksek nitelikli konut portföyleri

Kanallar

Airbnb, Booking.com, doğrudan rezervasyon

Web

perahomes.com.tr

Rezidansınız yüksek nitelikli konut kapsamında mı?

Binanın hizmet altyapısını, yönetim planı şerhini ve imar durumunu kontrol edip başvurunun mümkün olup olmadığını ücretsiz değerlendiriyoruz. Satış ofisiyseniz, portföyünüzdeki projeler için toplu değerlendirme de yapıyoruz.

Ücretsiz uygunluk değerlendirmesi

Sık Sorulan Sorular

Rezidansı Airbnb'ye verebilir miyim?

Evet ve süreç sıradan apartmandan daha kolaydır. Yönetmelik, yüksek nitelikli konutlar için izin belgesi başvurusunda kat maliklerinin oybirliği kararını aramaz. Rezidansın hizmet tanımını karşılaması, yönetim planının tapuya şerh edilmiş olması ve imar belgesinin sunulması gerekir.

Yüksek nitelikli konut nedir?

Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek, alışveriş servisi, spor salonu ve havuz hizmetlerinden en az ikisinin verilebildiği, birden fazla bağımsız bölümlü konut binalarıdır.

Rezidansta kat malikleri oybirliği gerekiyor mu?

Yönetmeliğe göre yüksek nitelikli konutlar, müstakil konutlar ve devre mülk hakkı kurulan konutlar için oybirliği kararı sunulması şartı aranmaz. 200 daireli bir binada tek bir malikin itirazının süreci durdurma riski rezidanslarda ortadan kalkar.

Rezidanslarda %25 sınırı uygulanıyor mu?

Aynı kişi adına en fazla konutların %25'i için belge düzenlenebilmesi kuralı, yüksek nitelikli konutlar için uygulanmaz. Bu, tek bir rezidansta portföy büyütmek isteyen yatırımcılar açısından belirleyici bir avantajdır.

Başvuruyu yönetim şirketi yapabilir mi?

Evet. Yönetmelik, yüksek nitelikli konutlarda başvurunun konut işletmesi veya pazarlama işletmesi tarafından yapılmasına imkân tanır. Pazarlama işletmesi olarak başvuruda yönetim işletmesinin muvafakati ve seyahat acentesi işletme belgesi aranır.

Yönetim planı kısa süreli kiralamayı yasaklıyorsa ne olur?

Oybirliği aranmaması, yönetim planındaki bir yasağı ortadan kaldırmaz. Yönetim planı kısa süreli kiralamayı açıkça yasaklıyorsa izin belgesi alınsa bile bina yönetimiyle hukuki ihtilaf riski doğar. Bu maddeyi satın alma öncesinde tapudan teyit edin.

İstanbul'da metrobüs hattındaki rezidanslar uygun mu?

Zincirlikuyu ve Mecidiyeköy iş seyahati ile sağlık turizmi, Kağıthane İstanbul Havalimanı metro bağlantısı, Cevizlibağ ise tramvayla tarihi yarımada erişimi üzerinden farklı misafir profillerine hitap eder. Her bölge farklı bir doluluk ve fiyat profili üretir; seçim nakit akışı mı yoksa toplam getiri mi önceliklendirdiğinize bağlıdır.

Rezidansta kısa dönem kiralamanın dezavantajı var mı?

Üç risk öne çıkar: yönetim planı ve site yönetiminin getirdiği ek kurallar, sıradan apartmanın üzerindeki aidat yükü, ve aynı binada çok sayıda dairenin kısa döneme çıkmasıyla oluşan bina içi fiyat rekabeti.

Kaynaklar

• Resmî Gazete — Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (28 Aralık 2023)

• Resmî Gazete — 7464 sayılı Kanun (2 Kasım 2023)

• Kültür ve Turizm Bakanlığı — Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi Başvuru Kılavuzu

• e-Devlet — Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu