Recht & Vorschriften
Kann ich eine Residenz auf Airbnb vermieten? Die Ausnahme für hochwertigen Wohnraum
Ja — und in einer Residenz ist der Weg einfacher als in einem gewöhnlichen Mehrfamilienhaus. Die Verordnung über die touristische Vermietung von Wohnraum nimmt Gebäude aus, die als „hochwertiger Wohnraum“ gelten.
Bitte beachten: Dieser Inhalt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Wie die Vorschriften anzuwenden sind, hängt vom Einzelfall und von Grundbuch-, Bau- und Hausordnungslage des Gebäudes ab. Ziehen Sie vor dem Antrag einen Immobilienanwalt hinzu und prüfen Sie den aktuellen Wortlaut im Amtsblatt und bei den Quellen des Ministeriums für Kultur und Tourismus.
Warum beantworten die meisten Quellen diese Frage falsch?
Seit Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 7464 wird am häufigsten behauptet: „Für Airbnb braucht es die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer im Haus.“ Das stimmt — ist aber unvollständig. Die Einstimmigkeit gilt für gewöhnliche Wohngebäude; die Verordnung nimmt drei Wohnraumtypen davon aus.
Unvollständige Information kostet in der Praxis Geld: Investoren, die in einer Residenz mit 300 Einheiten Einstimmigkeit für unmöglich halten, beginnen den Prozess gar nicht, und Vertriebsbüros können die Chance nicht ansprechen. Dabei ist eine Residenz regulatorisch der bessere Rahmen dafür.
Was ist „hochwertiger Wohnraum“?
Die Verordnung definiert hochwertigen Wohnraum über die Serviceinfrastruktur. Maßgeblich ist nicht die Klassifizierung im Grundbuch oder der Projektname, sondern die Leistungen, die das Gebäude tatsächlich bietet.
Gemeint sind „Wohngebäude mit mehr als einer Einheit, in denen Flächen für Rezeption, Sicherheit und täglichen Reinigungsservice vorhanden sind und mindestens zwei der folgenden Leistungen erbracht werden können: Gesundheitsdienste, chemische Reinigung, Wäscherei, Transport, Verpflegung und Einkaufsservice, Fitnessraum und Schwimmbad.“
Verordnung über die touristische Vermietung von Wohnraum, Art. 4
Die Definition zerfällt in zwei Teile:
Erforderlich: das Vorhandensein von Flächen für Rezeption, Sicherheit und täglichen Reinigungsservice. Alle drei werden verlangt.
Mindestens zwei davon genügen: Gesundheitsdienste, chemische Reinigung, Wäscherei, Transport, Verpflegung, Einkaufsservice, Fitnessraum, Schwimmbad.
Die meisten seit 2015 in Istanbul gebauten Residenzen erfüllen diese Definition bereits — Fitnessraum und Pool sind nahezu Standard. Entscheidend ist, ob Rezeption und täglicher Reinigungsservice tatsächlich vorhanden sind.
Warum ist in einer Residenz keine Einstimmigkeit nötig?
Die Verordnung nimmt drei Wohnraumtypen ausdrücklich von der Einstimmigkeit aus: hochwertigen Wohnraum, Einfamilienhäuser und Objekte mit Teilzeitwohnrecht. Die Begründung trägt — diese Gebäude stehen bereits unter professioneller Verwaltung mit hotelähnlicher Servicestruktur, und das nachbarschaftliche Verhältnis ist ein anderes als im Mehrfamilienhaus.
„Für Anträge zu hochwertigem Wohnraum und Einfamilienhäusern wird kein einstimmiger Beschluss verlangt.“
Dieselbe Verordnung, Art. 5
Mehrfamilienhaus im Vergleich zur Residenz
| Anforderung | Gewöhnliche Wohnung | Hochwertiger Wohnraum (Residenz) |
|---|---|---|
| Einstimmiger Eigentümerbeschluss | Erforderlich — ein Widerspruch stoppt alles | Nicht erforderlich |
| 25-Prozent-Grenze je Name | Gilt | Gilt nicht |
| Hausordnung im Grundbuch vermerkt | — | Erforderlich |
| Baurechtliche Unterlagen | — | Erforderlich (im Rahmen von Art. 19 der Bauverordnung für Planbereiche) |
| Sammelantrag eines Betreibers | Je Eigentümer | Im Namen des Verwaltungs- oder Vermarktungsbetriebs möglich |
| Spielraum für Portfolioaufbau | Je Gebäude begrenzt | Keine Grenze |
Hier liegt der eigentliche Unterschied für Investoren: Ohne die 25-Prozent-Grenze lässt sich eine große Zahl Wohnungen in einer einzigen Residenz unter einem Dach betreiben. Das senkt die Betriebskosten je Wohnung deutlich — dasselbe Reinigungsteam, dieselbe Rezeption, dasselbe Lager. Es ist die einzige Struktur in der Kurzzeitvermietung, in der Skaleneffekte tatsächlich greifen.
Gilt Ihre Residenz als hochwertiger Wohnraum? Eine Checkliste
Lassen Sie sich diese sechs Punkte vor dem Antrag von der Hausverwaltung schriftlich bestätigen. Sind nicht alle erfüllt, gilt wieder das gewöhnliche Regime — und die Einstimmigkeit steht erneut im Raum.
Gibt es im Gebäude eine Rezeption, und ist sie tatsächlich besetzt?
Gibt es eine Sicherheitsfläche und einen entsprechenden Dienst?
Gibt es eine Fläche für den täglichen Reinigungsservice?
Werden mindestens zwei der Leistungen Gesundheit, chemische Reinigung, Wäscherei, Transport, Verpflegung, Einkaufsservice, Fitnessraum und Pool erbracht?
Ist die Hausordnung im Grundbuch vermerkt? (Beim Grundbuchamt zu bestätigen.)
Enthält die Hausordnung eine Bestimmung, die Kurzzeitvermietung untersagt?
Der letzte Punkt ist der kritischste. Die Befreiung von der Einstimmigkeit hebt ein Verbot in der Hausordnung nicht auf. Untersagt die Hausordnung Kurzzeitvermietung ausdrücklich, riskieren Sie auch mit Genehmigung einen Rechtsstreit mit der Hausverwaltung. Prüfen Sie diese Klausel vor dem Kauf.
Welche Unterlagen braucht ein Antrag für eine Residenz?
Statt des einstimmigen Beschlusses verlangt ein Antrag für hochwertigen Wohnraum Nachweise über den Status des Gebäudes. In der Praxis sind das vor allem:
Der Grundbuchauszug oder ein Nachweis des Nutzungsrechts.
Die im Grundbuch vermerkte Hausordnung. Sie zeigt Servicestruktur und Zweckbestimmung des Gebäudes.
Baurechtliche Unterlagen — ein amtlicher Nachweis, dass das Gebäude in einem Bereich nach Art. 19 der Bauverordnung für Planbereiche errichtet wurde.
Bei Antrag im Namen eines Betreibers Steuernummer, Handelsregisterdaten, Unterschriftenverzeichnis und die Zustimmung des Eigentümers.
Bei Antrag im Namen eines Vermarktungsbetriebs zusätzlich die Zustimmung des Verwaltungsbetriebs und eine Reisebürolizenz.
Der Zahlungsnachweis der Gebühr.
Eine Erleichterung für vor dem 1. Januar 2024 vermietete Objekte: Lässt sich nachweisen, dass eine Wohnung vor Inkrafttreten des Gesetzes kurzzeitig vermietet wurde, können die Bestimmungen für hochwertigen Wohnraum offenbar ohne die baurechtliche Bedingung angewandt werden. Bewahren Sie Mietverträge oder Buchungsnachweise aus der Zeit vor 2024 auf.
Für Vertriebsbüros: warum das den Verkauf erleichtert
Die erste Frage eines Investors beim Kauf in einer Residenz ist die Mietrendite. In den meisten Projekten überzeugt eine Antwort auf Basis der Langzeitmiete nicht. Die Option Kurzzeitvermietung konkret und rechtlich belastbar darstellen zu können, erlaubt es, dieselbe Wohnung mit einer anderen Renditegeschichte zu positionieren.
Dabei ist Sorgfalt nötig. Was einem Investor gesagt werden kann und was nicht:
| Kann gesagt werden | Sollte nicht gesagt werden |
|---|---|
| „Dieses Projekt erfüllt die Definition hochwertigen Wohnraums; für die Genehmigung ist kein einstimmiger Beschluss nötig.“ | „Airbnb ist hier frei, es braucht keine Genehmigung.“ |
| „Die Hausordnung enthält kein Verbot der Kurzzeitvermietung — das lässt sich im Grundbuch bestätigen.“ | „In die Hausordnung muss man nicht schauen.“ |
| „Auslastungs- und Preisdaten vergleichbarer Projekte liegen in diesem Bereich; erarbeiten wir Ihre eigene Prognose gemeinsam.“ | „Wir garantieren diese Miete.“ |
| „Die Tätigkeit gilt als gewerbliche Einkunft; daraus folgen Registrierungs- und Steuerpflichten.“ | „Um Steuern können Sie sich später kümmern.“ |
Die Aussagen in der rechten Spalte sind nicht nur falsch, sie erzeugen Streit nach dem Verkauf. Richtig ist, den rechtlichen Rahmen und eine realistische Renditeprognose gemeinsam ins Verkaufsgespräch zu bringen.
Die Metrobus-Linie: welches Gebiet bringt welche Gäste?
Der Metrobus verkehrt auf 44 Haltestellen zwischen Beylikdüzü Tüyap und Söğütlüçeşme. Sein Wert für die Kurzzeitvermietung liegt darin, Gäste ohne Umsteigen mit beiden Seiten der Stadt zu verbinden. Doch die Haltestellen sind nicht gleich — die Nachfrageprofile von vier Hauptgebieten gehen deutlich auseinander.
| Gebiet | Verkehrsvorteil | Vorherrschendes Gästeprofil | Charakter |
|---|---|---|---|
| Zincirlikuyu Metrobus-Haltestelle 38 | Neben der Station Gayrettepe: M2 und über M11 zum Flughafen Istanbul | Geschäftsreisen (Finanzkorridor Levent–Maslak), Firmengäste | Unter der Woche stark, am Wochenende leer; wenige Stornierungen, hoher Übernachtungspreis |
| Mecidiyeköy Metrobus-Haltestelle 37 | M2 und Umstieg zur M7; einer der belebtesten Knoten der Stadt | Gesundheitstourismus (Klinikkorridor Şişli), Geschäftsreisen, Einkauf | Gemischte Nachfrage; Gesundheitstourismus bringt lange Aufenthalte, geringe Saisonalität |
| Kağıthane Station M11 und M7 | Mit der M11 direkt zum Flughafen Istanbul; mit der M7 nach Mecidiyeköy | Flughafentransit, neue Geschäftsviertel, mittelfristige Aufenthalte | Viel neues Residenzangebot — der Wettbewerb steigt, die Preise geraten unter Druck |
| Cevizlibağ Metrobus-Haltestelle 26 | Mit der Tram T1 ohne Umsteigen zur historischen Halbinsel | Kulturtourismus, Universitäts- und Klinikbesucher, Budgetsegment | Zugang zur touristischen Nachfrage bei niedrigeren Einstiegskosten; hohe Fluktuation |
Diese Einschätzungen beschreiben den allgemeinen Charakter der Nachfrage; konkrete Erwartungen zu Auslastung und Preis brauchen eine Analyse je Projekt.
Drei Fragen bei der Wahl des Gebiets
Wollen Sie Cashflow oder Gesamtrendite? Zincirlikuyu und Mecidiyeköy erzeugen Cashflow durch planbare Nachfrage unter der Woche. Cevizlibağ bietet bei niedrigeren Einstiegskosten eine höhere prozentuale Rendite.
Wie schnell wächst das Angebot im Gebiet? In Kağıthane entsteht viel neues Residenzangebot; wächst die Nachfrage nicht schneller, geraten die Übernachtungspreise unter Druck. Messen Sie das projektweise.
Wie wichtig ist die Flughafenanbindung? Bei kurzen Aufenthalten ist die Reisezeit das, was Gäste am höchsten bewerten. Lagen an der M11 haben hier einen strukturellen Vorteil.
Drei Risiken der Kurzzeitvermietung in einer Residenz
Die Vorschriften erleichtern Residenzen, doch operativ haben sie eigene Hürden. Wägen Sie alle drei vor einer Investition ab.
1. Hausordnung und Hausverwaltung
Eine Genehmigung bedeutet nicht, dass die Hausverwaltung den Betrieb erleichtert. Manche Residenzen haben zusätzliche Regeln für den Zugang von Gästen, Parkplätze und Gemeinschaftsflächen. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf schriftlich danach.
2. Hausgeld
Das Hausgeld in Residenzen liegt wegen der Leistungen deutlich über dem eines gewöhnlichen Mehrfamilienhauses. Diese Kosten laufen weiter, wenn die Auslastung sinkt, und wirken unmittelbar auf die Nettorendite. Rechnen Sie Ihre Rendite nach Abzug des Hausgelds — die Methode zeigen wir Schritt für Schritt in unserem Leitfaden zur Ertragsberechnung.
3. Angebotsverdichtung
Der Wegfall der 25-Prozent-Grenze ist ebenso Risiko wie Vorteil: Gehen in derselben Residenz viele Wohnungen in die Kurzzeitvermietung, drückt der Wettbewerb im Haus die Preise. Prüfen Sie vor der Investition, wie viele Wohnungen in diesem Gebäude bereits kurzzeitig vermietet werden.
Über PeraHomes
PeraHomes ist ein in Istanbul ansässiges Unternehmen für Kurzzeitvermietung und Gastgewerbebetrieb. Für Residenz- und hochwertige Wohnportfolios übernimmt es Genehmigungsverfahren, Inseratsverwaltung, datenbasiertes Ertragsmanagement und Gästebetreuung im Namen der Eigentümer. Mit Immobilienvertriebsbüros arbeitet es im Modell „Verkauf plus Kurzzeitvermietungsverwaltung“.
Servicegebiet
Istanbul — auch entlang der Metrobus- und Metrolinien (Zincirlikuyu, Mecidiyeköy, Kağıthane, Cevizlibağ, Beyoğlu, Şişli, Fatih, Kadıköy)
Schwerpunkt
Residenz- und hochwertige Wohnportfolios
Kanäle
Airbnb, Booking.com, Direktbuchung
Web
perahomes.com.tr
Fällt Ihre Residenz unter hochwertigen Wohnraum?
Wir prüfen die Serviceinfrastruktur des Gebäudes, den Grundbuchvermerk der Hausordnung und die baurechtliche Lage und beurteilen kostenlos, ob ein Antrag möglich ist. Als Vertriebsbüro erhalten Sie auch Sammelbewertungen für die Projekte in Ihrem Portfolio.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine Residenz auf Airbnb vermieten?
Ja, und der Weg ist einfacher als bei einer gewöhnlichen Wohnung. Die Verordnung verlangt für hochwertigen Wohnraum keinen einstimmigen Eigentümerbeschluss. Die Residenz muss die Servicedefinition erfüllen, die Hausordnung muss im Grundbuch vermerkt und baurechtliche Unterlagen müssen vorgelegt werden.
Was ist hochwertiger Wohnraum?
Wohngebäude mit mehr als einer Einheit, mit Flächen für Rezeption, Sicherheit und täglichen Reinigungsservice, die mindestens zwei der Leistungen Gesundheit, chemische Reinigung, Wäscherei, Transport, Verpflegung, Einkaufsservice, Fitnessraum und Pool erbringen können.
Ist in einer Residenz ein einstimmiger Beschluss nötig?
Nach der Verordnung ist für hochwertigen Wohnraum, Einfamilienhäuser und Objekte mit Teilzeitwohnrecht kein einstimmiger Beschluss erforderlich. In einer Residenz entfällt das Risiko, dass ein einzelner Eigentümer in einem Haus mit 200 Einheiten alles stoppt.
Gilt die 25-Prozent-Grenze in Residenzen?
Die Regel, dass auf einen Namen höchstens 25 % der Wohnungen genehmigt werden dürfen, gilt für hochwertigen Wohnraum nicht. Für Investoren, die innerhalb einer Residenz ein Portfolio aufbauen wollen, ist das ein entscheidender Vorteil.
Kann eine Verwaltungsfirma den Antrag stellen?
Ja. Die Verordnung lässt bei hochwertigem Wohnraum Anträge durch den Objektbetreiber oder einen Vermarktungsbetrieb zu. Ein Antrag als Vermarktungsbetrieb verlangt die Zustimmung des Verwaltungsbetriebs und eine Reisebürolizenz.
Was gilt, wenn die Hausordnung Kurzzeitvermietung untersagt?
Die Befreiung von der Einstimmigkeit hebt ein Verbot in der Hausordnung nicht auf. Untersagt sie Kurzzeitvermietung ausdrücklich, bleibt auch mit Genehmigung das Risiko eines Rechtsstreits mit der Hausverwaltung. Prüfen Sie diese Klausel vor dem Kauf im Grundbuch.
Eignen sich Residenzen an der Istanbuler Metrobus-Linie?
Zincirlikuyu und Mecidiyeköy bedienen Geschäftsreisen und Gesundheitstourismus, Kağıthane die Metroanbindung zum Flughafen und Cevizlibağ den Tramzugang zur historischen Halbinsel — jeweils andere Gästeprofile. Jedes Gebiet erzeugt ein anderes Auslastungs- und Preisprofil; die Wahl hängt davon ab, ob Sie Cashflow oder Gesamtrendite bevorzugen.
Gibt es Nachteile bei Kurzzeitvermietung in einer Residenz?
Drei Risiken stechen hervor: zusätzliche Regeln aus Hausordnung und Hausverwaltung, ein Hausgeld über dem eines gewöhnlichen Mehrfamilienhauses und Preiswettbewerb im Haus, wenn viele Wohnungen gleichzeitig kurzzeitig vermietet werden.