Senaryo analizi
Kısa Dönem mi, Uzun Dönem mi? Karar Kuralı
Uzun dönem kiradaki daireyi kısa döneme çevirmek ne zaman mantıklı?
Kısa dönem kiralama uzun döneme göre daha yüksek brüt gelir üretir; bunun karşılığında boşluk riski, operasyon yükü ve sezon dalgalanması gelir. Aradaki farkın bu yükü karşılayıp karşılamadığı mülk bazında hesaplanmalıdır.
| Dönem | Tipik doluluk | Fiyat davranışı |
|---|---|---|
| Temmuz – Ağustos (yüksek sezon) | %85 | Fiyat ve minimum konaklama yükselir |
| Nisan – Mayıs, Eylül – Ekim | %72 | Dengeli fiyat, hafta içi/sonu farkı belirgin |
| Şubat (düşük sezon) | %48 | Uzun konaklama teşviki, indirim kuralları |
Doluluk yıl içinde %48 ile %85 arasında salınıyor. Yıllık ortalamaya bakıp karar vermek, düşük sezonun nakit akışı üzerindeki etkisini gizler. Bu yüzden değerlendirmeyi yıllık ortalama üzerinden değil, aylık dağılım üzerinden yapıyoruz.
Bundan çıkan sonuç
- Karar kuralı: kısa dönemin net getirisi uzun dönem kiranın en az 1,5 katı değilse ek zaman ve risk yükü karşılığını vermez.
- Kendi yönetiminizde haftada 8–10 saat harcıyorsanız ve doluluk bölge ortalamasının altındaysa, yönetim komisyonu çoğu durumda kendini karşılar.
- Bölgede aktif ilan sayısı yıllık %30’un üzerinde artıyor ve ortalama gecelik fiyat aynı dönemde artmıyorsa, bölge doygunluğa yaklaşıyor demektir.
Kaynak: PeraHomes rehberleri — Evim Airbnb’ye Uygun mu? ve Airbnb Yönetim Şirketi Neden Gerekli? — rehberi okuyun. Rakamlar bölge ortalamalarıdır; tek bir mülkün performansı bu ortalamadan sapabilir.
Sizin mülkünüzde bu hesap nasıl çıkar?
Bölgenizdeki doluluk ve fiyat verisiyle mülkünüze özel bir değerlendirme hazırlayalım.