Senaryo analizi
Semte Göre Doluluk ve Gecelik Fiyat Farkı
Aynı büyüklükteki iki daire, iki farklı semtte neden farklı kazanır?
Geniş bir ilçe adı tek başına yeterli analiz sağlamaz; ama semt düzeyinde bakıldığında talep profili, doluluk ve fiyat aralığı belirgin şekilde ayrışır. Aşağıdaki değerler kendi bölge analizlerimizden.
| Bölge | Ortalama doluluk | Gecelik fiyat aralığı | Baskın talep |
|---|---|---|---|
| Beyoğlu — Galata / Karaköy | %78 üzeri | 2.500 – 4.000 ₺ | Turist, kısa konaklama |
| Kadıköy — Moda / Bahariye | %72 | Bölge ortalaması | Dijital göçebe, uzun konaklama |
| Beşiktaş — Nişantaşı | Üst segment | 3.500 – 6.000 ₺ | Premium, iş seyahati |
Galata ve Karaköy en yüksek doluluğu üretiyor ama gecelik fiyat tavanı Nişantaşı’ndan düşük. Nişantaşı’nda gecelik fiyat yüksek, buna karşılık talep daha dar bir segmentten geliyor. Kadıköy’de ise doluluk biraz daha düşük ama konaklama süresi uzun, bu da operasyon maliyetini aşağı çekiyor.
Bundan çıkan sonuç
- Yüksek doluluk ile yüksek gecelik fiyat çoğu zaman aynı semtte bulunmaz; hangisinin daha kârlı olduğu mülkün işletme maliyetine bağlıdır.
- Uzun konaklamanın ağırlıklı olduğu bölgelerde temizlik ve giriş-çıkış maliyeti düşer; aynı brüt gelir daha yüksek net getiri bırakır.
- İlçe adı yeterli değildir: metroya yürüme süresi, sokağın algısı, binanın görünümü ve çevredeki hizmetler aynı ilçe içinde sonucu değiştirir.
Kaynak: PeraHomes rehberi — İstanbul’da Kısa Dönem Kiralama Rehberi — rehberi okuyun. Rakamlar bölge ortalamalarıdır; tek bir mülkün performansı bu ortalamadan sapabilir.
Sizin mülkünüzde bu hesap nasıl çıkar?
Bölgenizdeki doluluk ve fiyat verisiyle mülkünüze özel bir değerlendirme hazırlayalım.